Kiralanan Satılırsa Depozito Kimden İstenir? Yargıtay'ın Güncel Kararı

Kira ilişkisi devam ederken kiralanan taşınmazın el değiştirmesi, uygulamada sıkça karşılaşılan ama bir o kadar da kafa karıştıran bir durumdur. Kiracı olarak taşınmazı tahliye ettiğinizde, kira başında ödediğiniz depozitoyu kimden istemeniz gerekir: sözleşmeyi imzaladığınız eski malikten mi, yoksa taşınmazı sonradan satın alan yeni malikten mi? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 12.05.2026 tarihli, 2026/3664 Esas ve 2026/2960 Karar sayılı kanun yararına bozma kararı, bu soruya net ve uygulayıcılar için yol gösterici bir cevap veriyor.

Olayın Özeti

Davacı kiracı, kiracısı olduğu taşınmaz için kiraya verene 300 USD depozito ödemiştir. Kira ilişkisi devam ederken taşınmaz, kiracının eşi tarafından satın alınmış; böylece mülkiyet el değiştirmiştir. Kiracı, tahliye sonrası depozitosunun iadesini eski malikten talep etmiş, ödeme yapılmayınca icra takibi başlatmış ve takibe yapılan itirazın iptali için dava açmıştır.

İlk derece mahkemesi, tapu kayıtlarına göre taşınmazın satıldığını ve yeni malikin kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini belirterek, davanın eski malike değil yeni malike yöneltilmesi gerektiği gerekçesiyle davayı pasif husumet yokluğundan usulden reddetmiştir. Karar kesinleşmiş olmakla birlikte, Adalet Bakanlığı bu kararı kanun yararına temyiz etmiş ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin gerekçesini hatalı bularak kararı bozmuştur.

Yargıtay'ın Getirdiği İlke: İspat Yükü Kimde?

Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesine dayanarak şu çerçeveyi çiziyor: Kiralananın satılmasıyla yeni malik kanun gereği kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olur ve önceki malikle kiracı arasındaki sözleşmesel ilişki satış tarihi itibarıyla sona erer. Ancak bu, önceki malikin depozito sorumluluğunun otomatik olarak ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Kararın can alıcı noktası şu: Depozitoyu teslim alan önceki malik, bu bedeli yeni malike devrettiğini ispat etmedikçe, iade yükümlülüğü kendisinde devam eder. Başka bir deyişle, taşınmazın satılmış olması tek başına eski maliki sorumluluktan kurtarmaz; devrin gerçekten yapıldığının ispatı, iddiayı ileri süren tarafa, yani eski malike aittir.

Bu ilke aslında yeni değil — Yargıtay'ın (kapatılan) 6. Hukuk Dairesi'nin 2013 yılından bu yana istikrarla sürdürdüğü bir yaklaşımın devamı niteliğinde (örn. E.2013/5292 K.2013/15760; E.2014/2092 K.2014/12561). 2026 tarihli bu karar, aynı ilkeyi 3. Hukuk Dairesi eliyle ve kanun yararına bozma yoluyla bir kez daha teyit ederek, alt derece mahkemeleri için bağlayıcı bir hatırlatma niteliği taşıyor.

Pratikte Ne Anlama Geliyor?

Kiracı açısından sonuç oldukça kiracı-lehine: Depozitonun iadesini isterken sadece depozitoyu ödediğinizi ispatlamanız yeterlidir. "Bu parayı yeni malike devrettim, artık bende değil" savunması eski malike aitse, bunu kanıtlamak da ona düşer. Bu ispatı yapamazsa — ki uygulamada çoğu zaman yazılı bir devir belgesi bulunmadığından yapamaz — sorumluluk eski malikte kalmaya devam eder.

Bu nedenle depozito alacağının tahsili için açılacak davalarda doğru davalı, kural olarak depozitoyu fiilen teslim alan eski maliktir. Yeni malike karşı dava açmak isteyen bir kiracı ise bu kez tam tersi bir yükün altına girer: devrin gerçekten yapıldığını kendisinin ispatlaması gerekir — ki bu genellikle kiracının bilgisi dışındaki bir işlemdir.

Riski daha da azaltmak isteyen kiracılar için pratik bir çözüm, eski malike karşı açılan davada yeni malikin dava ihbarı (HMK m. 61-64) yoluyla davaya dahil edilmesidir. Bu sayede eski malik devri ispatlayıp dava reddedilse dahi, ihbar olunan yeni malike karşı açılacak ikinci davada devrin gerçekleştiği olgusu yeniden ispat edilmek zorunda kalınmaz.

Sonuç

Yargıtay'ın bu kararı, kiralanan taşınmazın satışı halinde depozito sorumluluğunun kime ait olduğu sorusuna net bir çerçeve çiziyor: Aksi ispatlanmadıkça sorumlu, depozitoyu teslim alan eski maliktir. Kira ilişkisinde taraf değişikliği yaşayan kiracılar ve mal sahipleri için bu ayrım, hem alacağın kimden talep edileceğini hem de olası bir uyuşmazlıkta ispat stratejisini doğrudan belirliyor.